Przepisy o upadłości deweloperskiej, uchwalone jeszcze w 2011 r., wraz z wejściem w życie Prawa restrukturyzacyjnego, przeszły do lamusa. Okres ich obowiązywania śmiało można nazwać czasami słusznie minionymi. Po co więc nadal pisać o doświadczeniu w ich stosowaniu, skoro celem niniejszego bloga bynajmniej nie jest krótki wykład z zakresu historii prawa sądowego? Po pierwsze, przepisy – jakkolwiek już uchylone – znajdują zastosowanie do spraw wszczętych przed 1 stycznia br., a więc nadal wywierają wpływ na praktykę i kształtują prawa klientów dewelopera. Po drugie, każdy sukces na gruncie tak niedoskonałej regulacji prawnej zasługuj przynajmniej na krótki komentarz.
Przechodząc do rzeczy. W dniu 14 czerwca 2016 r. przed Sądem Rejonowym dla m.st. Warszawy w Warszawie doszło do zawarcia tzw. układu likwidacyjnego w postępowaniu upadłościowym prowadzonym wobec niewypłacalnego dewelopera. Po kilkuletniej batalii sądowej udało się osiągnąć stan, który docelowo pozwala klientom dewelopera-bankruta uzyskać prawo własności mieszkań, za które cenę zapłacili wiele lat temu. Wynik postępowania to dowód tego, że upór i wola walki klientów dewelopera, wspartych przez wytrwałych profesjonalistów, mogą zdziałać cuda. W postępowaniu upadłościowym reprezentowaliśmy grupę wierzycieli posiadających status nabywców lokali mieszkalnych. Obrona ich praw była możliwa przede wszystkim dzięki odpowiedniemu skonstruowaniu uchwały w przedmiocie zawarcia układu likwidacyjnego. Nie było to zadanie łatwe, gdyż uchwałę należało tak napisać, by nie naruszała interesów pozostałych wierzycieli upadłego, a w konsekwencji musiała zyskać akceptację ze strony syndyka i sędziego-komisarza.
Zreferujmy pokrótce stan sprawy. W analizowanym przypadku doszło do ogłoszenia upadłości likwidacyjnej dewelopera. Zastosowanie w sprawie znalazły wspomniane na wstępie przepisy o tzw. upadłości deweloperskiej z 2011 r. Przepisy te – przynajmniej w założeniu ustawodawcy – miały zapewniać nabywcom lokali uprzywilejowanie względem pozostałych wierzycieli upadłego dewelopera. Realizacja praw nabywców nastąpić miała m.in. poprzez dokończenie inwestycji przez syndyka lub zawarcie tzw. układu likwidacyjnego, czyli przejęcie inwestycji na własność przez nabywców lokali. W omawianym przypadku doszło do realizacji drugiej ze wskazanych opcji. Dotychczasowa praktyka upadłości deweloperskich potwierdziła niestety, że ze względu na daleko idącą wadliwość tych przepisów osiągnięcie celu postępowania – czyli uzyskanie przez nabywców prawa własności lokali – było niemożliwe. Przebieg postępowania w niniejszej sprawie potwierdził liczne wątpliwości dotyczące interpretacji i stosowania przepisów o upadłości deweloperskiej w brzmieniu sprzed dnia wejścia w życie Prawa restrukturyzacyjnego. Niemniej, udało nam się! Zawarcie w tym postępowaniu układu możliwe było dzięki odpowiedzialnemu stosowaniu instytucji Prawa upadłościowego, z uwzględnieniem celu przepisów i faktycznych intencji ustawodawcy, jak również dokonywaniem umiejętnej wykładni funkcjonalnej tych przepisów.
Miejmy nadzieję, że kolejne – wszczęte po 1 stycznia 2016 r. – postępowania upadłościowe nie będą już tak problematyczne, jeśli chodzi o ochronę praw klientów dewelopera. Wszystko jednak zależy od przedsiębiorców-deweloperów oraz praktyki sądowej, bo nawet doskonały przepis przy wadliwej wykładni i nieumiejętnym – w tym także zbyt późnym – stosowaniu może przyczynić się do powstanie większych szkód niż pożytków.
Bartosz Sierakowski
