Przepisy o upadłości deweloperskiej, mimo swej ułomności mogą – przy rozsądnym podejściu sądów – przynieść zamierzony efekt. Wprawdzie nie gwarantują prostego zaspokojenia klientów nieuczciwego dewelopera, ale przynajmniej stwarzają szansę na uzyskanie zakupionych mieszkań.
W ubiegłym tygodniu Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie potwierdził, że poszkodowani klienci dewelopera skutecznie przejęli na własność inwestycję deweloperską. Warszawski sąd upadłościowy tym samym zalegalizował uchwałę zgromadzenia nabywców lokali w przedmiocie zawarcia układu likwidacyjnego o przejęciu przez nich użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości stanowiącej osobną masę upadłości (Lofty de Girarda, ekskluzywna inwestycja w Żyrardowie).
W toku postępowania zażaleniowego, jak również w toku całego postępowania upadłościowego najliczniejsza grupa poszkodowanych nabywców była reprezentowana przez Kancelarię Zimmerman i Wspólnicy. Powyższe rozstrzygnięcie jest efektem niemal dwuletnich działań zmierzających do zapewnienia nabywcom rzeczywistej realizacji szczególnych uprawnień poszkodowanych nabywców lokali, które wynikają z przepisów dotyczących upadłości deweloperskiej. Choć inne rozwiązania zawarte w przepisach, tj. podział środków zgromadzonych na rachunkach powierniczych, czy też dokończenie inwestycji przez syndyka z dopłat uiszczanych przez nabywców, teoretycznie mogłyby wydawać się łatwiejsze, to jednak z uwagi na to, iż przedmiotowa inwestycja została rozpoczęta przed wejściem w życie przepisów ustawy deweloperskiej, jak również mając na względzie stan zaawansowania inwestycji i wysokie koszty związane z jej ukończeniem, podjęcie uchwały o zawarciu układu likwidacyjnego było w praktyce jedyną możliwością skorzystania z uprawnień przez nabywców lokali w inwestycji Lofty de Girarda. Uchwała w przedmiocie przejęcia przez nabywców ww. inwestycji została jednak uznana przez Sędziego-komisarza za naruszającą dobre obyczaje poprzez nadmierne uprzywilejowanie nabywców, co jednak – jak potwierdza prawomocne orzeczenie Sądu odwoławczego – nie miało miejsca.
Orzeczenie Sądu II instancji jest wyrazem poszanowania dla intencji ustawodawcy, który wdrażając przepisy o ochronie nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych miał na celu ich uprzywilejowanie względem innych kategorii nabywców, w szczególności w odniesieniu do uzyskania zaspokojenia z osobnej masy upadłości. Sąd podkreślił, że skorzystanie przez nabywców z zagwarantowanych im prawnie środków nie może być uznane za naruszenie dobrych obyczajów, wręcz przeciwnie, jest to działanie pożądane i prawidłowe, skoro wedle założeń ustawodawcy osobna masa upadłości służy w pierwszej kolejności właśnie zaspokojeniu nabywców. Ponadto, Sąd potwierdził, że w świetle obowiązujących przepisów możliwość skorzystania przez nabywców z ich uprawnień nie może być warunkowana uprzednim pokryciem przez nich kosztów utrzymania osobnej masy upadłości, które powinny być opłacone z ogólnych funduszy masy upadłości.
Orzeczenie sądu odwoławczego oceniamy jako wyraz odpowiedzialnego stosowania instytucji Prawa upadłościowego, z uwzględnieniem celu przepisów i faktycznych intencji ustawodawcy, jak również – co najistotniejsze – dokonaniem umiejętnej wykładni funkcjonalnej tych przepisów. To jednak nie koniec zmagań – obecnie przed nabywcami walka o ujawnienie swoim praw w księgach wieczystych, jak również – co chyba najtrudniejsze – próba przekonania Sędziego-komisarza do tego, że wadliwa decyzja z przeszłości nie powinna negatywnie wpływać na tok dalszego postępowania upadłościowego.
Bartosz Sierakowski
